Une servitude permet à une propriété de bénéficier d’un droit qui s’exerce sur une autre propriété. Elle peut, par exemple, concerner un passage, un accès ou certaines modalités d’utilisation du fonds voisin.

Son existence peut résulter de la loi, d’un titre ou, pour certaines catégories de servitudes, d’autres mécanismes prévus par le Code civil. La première étape consiste donc à identifier son origine et son contenu.

Un acte ancien peut prévoir un passage, un droit particulier sur une propriété ou certaines conditions d’utilisation. Lorsque les lieux ont évolué, l’interprétation de ces dispositions peut devenir source de désaccord.

Une servitude figurant dans un ancien titre est-elle encore applicable ?

La réponse dépend de la nature du droit, de son origine et des circonstances. Il faut notamment examiner le titre et les conditions dans lesquelles la servitude a été exercée ou a évolué.

Les conflits ne portent d’ailleurs pas toujours sur l’existence du droit. Ils peuvent concerner sa largeur, son emplacement, son intensité d’utilisation ou les personnes autorisées à en bénéficier.

Dans un environnement agricole, une servitude peut avoir une incidence directe sur la circulation du matériel ou l’accès aux terres. Lorsque le litige concerne plus largement les conditions d’exploitation des parcelles, un accompagnement spécifique est prévu en droit rural.

Le droit de passage constitue l’une des principales sources de contentieux entre propriétaires.

Lorsqu’un terrain ne dispose d’aucun accès suffisant à la voie publique, son propriétaire peut, sous certaines conditions, obtenir un passage sur une propriété voisine. Le passage doit être adapté aux besoins réels du fonds et peut donner lieu à une indemnisation du propriétaire qui le supporte.

L’existence d’une enclave ne permet toutefois pas au propriétaire de choisir librement le tracé qu’il préfère. Les modalités du passage doivent être déterminées en tenant compte de la configuration des lieux et des règles applicables.

Il faut également distinguer le passage légal pour cause d’enclave de celui qui résulte d’un accord ou d’un titre. Leur régime n’est pas identique.

Un voisin peut-il supprimer ou déplacer un droit de passage ?

La réponse dépend là encore de l’origine du passage et de son contenu. Un propriétaire ne peut pas simplement empêcher l’exercice d’un droit existant parce qu’il est devenu contraignant. À l’inverse, le bénéficiaire ne peut pas nécessairement étendre son usage au-delà de ce que son droit autorise.

En pratique, les désaccords portent fréquemment sur le tracé, la largeur, l’utilisation par des véhicules, l’entretien ou la présence d’un obstacle.

Lorsque l’accès concerne une propriété agricole ou viticole destinée à être vendue, son existence et ses modalités doivent également être prises en compte dans la cession de propriétés agricoles et viticoles.

Un mur séparant deux propriétés n’appartient pas nécessairement à un seul propriétaire.

Le Code civil prévoit, dans certaines situations, qu’un mur séparant deux propriétés est présumé mitoyen lorsqu’aucun titre ou élément ne permet d’établir qu’il appartient exclusivement à l’un des voisins.

La qualification du mur doit donc être vérifiée avant d’entreprendre certains travaux ou de demander au voisin de participer à leur coût.

Les difficultés peuvent concerner l’entretien, la réparation, la modification ou encore l’utilisation du mur. Dans ces situations, les titres et la configuration matérielle des lieux doivent être analysés afin de déterminer les droits et obligations de chacun.

Comment savoir si un mur est réellement mitoyen ?

La simple présence du mur entre deux terrains ne suffit pas toujours. Les actes de propriété doivent être examinés et, lorsqu’ils ne permettent pas de trancher la question, la configuration de l’ouvrage et les règles relatives à la mitoyenneté peuvent être prises en compte.

Ces problématiques doivent être distinguées d’un désaccord sur l’emplacement même de la limite entre deux propriétés, qui relève alors du bornage.

Lorsque deux propriétaires ne s’accordent pas sur la limite séparant leurs terrains, le bornage permet de la déterminer.

Tout propriétaire peut demander que la limite séparant son terrain de la propriété voisine soit déterminée lorsqu’elle est incertaine ou contestée.

Lorsque les propriétaires s’entendent, un bornage amiable permet de fixer la limite avec l’intervention d’un géomètre-expert. En cas de désaccord persistant, une procédure de bornage judiciaire peut être nécessaire.

La difficulté peut apparaître après une division ancienne, à l’occasion de travaux ou lorsqu’une clôture ne correspond pas à la limite revendiquée par l’un des propriétaires.

Pour les propriétés agricoles et viticoles, une incertitude sur quelques mètres peut avoir des conséquences concrètes sur la superficie exploitable, les accès ou les travaux envisagés.

Les conflits liés à l’écoulement des eaux, aux cours d’eau ou à certaines contraintes hydrauliques font quant à eux l’objet d’une approche spécifique en droit de l’eau.

Le cabinet de Me GAUCHER-PIOLA accompagne les propriétaires à Libourne, Bordeaux, Castillon-la-Bataille et plus largement en Gironde dans l’analyse et la résolution des litiges concernant les servitudes, les droits de passage, la mitoyenneté et les limites de propriété.